La valoración de un piso turístico para establecer un precio de venta en poco o nada se parece a la valoración de un piso convencional.
No es que haya ninguna regla escrita al respecto, pero después de muchos años dedicados a la venta de pisos con licencia turística, hemos encontrado una serie de patrones bien marcados entre los compradores de este tipo de activos.
Hay también mucha gente que tiene la idea errónea de que un piso turístico, vale lo que valdría el piso sin la licencia más un sobreprecio por la licencia. Esto tampoco es así exactamente. De hecho hay pisos con licencia donde el sobreprecio por el hecho de tener licencia es exactamente… ¡0! Y otros en los que por el contrario, el sobreprecio es significativo.
En el equilibrio está la clave para tratar de ajustar el precio. ¿Equilibrio entre qué? Pues básicamente entre tres factores:
✔ La rentabilidad potencial
✔ El sobreprecio que se paga por el hecho de tener la licencia
✔ La competencia
Y en Kaufmann & Winkel después de analizar decenas de compraventas en las que hemos participado, hemos conseguido predecir con bastante fidelidad los precios de venta con una fórmula que sintetiza muy bien 2 de estos factores. La fórmula es la siguiente:
Es decir, el precio estimado de venta del piso con la licencia turística podría expresarse como un porcentaje X% del precio que tendría el piso sin la licencia más la suma de multiplicar Y veces el promedio de ingresos anuales de los últimos 4 años.
Los valores de X% e Y los tenemos claros después de analizar decenas de compraventas (aunque preferimos guardarlos para nosotros como secreto profesional 😊). También es cierto que dichos coeficientes van sufriendo fluctuaciones dependiendo de aspectos como: la incertidumbre regulatoria, la evolución del negocio turístico, la coyuntura económica general, el comportamiento del mercado de la vivienda, etc.
Esta es una fórmula que funciona muy bien en el caso promedio (piso de tamaño promedio, plazas promedio, estado promedio, etc) y un poco peor en los casos más extremos (pisos muy grandes o muy pequeños, de lujo, áticos, etc).
En cualquier caso, si quieres tener una aproximación mucho más realista de a qué precio podrías vender, no dudes en contactar con nosotros y te haremos una valoración afinada y teniendo en cuenta todas las particularidades de tu piso y de la coyuntura del momento.
Llevamos 7 años vendiendo pisos turísticos en Barcelona y podemos hacerlo algo que mejor que con una simple fórmula 😊
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